El futuro de El Señorío
El convenio urbanístico firmado el pasado 12 de marzo por el Ayuntamiento, Galia Grupo Inmobiliario y Construcciones García Maireles propone construir al sur del actual Señorío donde ya están hechas las calles. El documento está en inspección pública hasta el 28 de mayo, según una anotación en el expediente.
El terreno municipal en el lado sur de la carretera está dividido en tres "Unidades de Ejecución". La primera consiste en la actual urbanización El Señorío, incluyendo la parcela del cole y el Parque de la Cultura, construido encima de los restos arqueológicos del dolmen. La segunda unidad, "UE-2", incluye el resto del terreno urbanizado pero sin construcciones, 76.819 m2. La tercera unidad se califica como suelo urbanizable, pero su sectorización depende del nuevo Plan General de Ordenación Urbanística.
Proponen dejar que las empresas construyan en la UE-2, modificando puntualmente las Normas Subsidiarias. Notan que la urbanización hecha allí antes que la obra fue paralizada como ilegal por el Ayuntamiento está muy deteriorada y será necesario reurbanizarla. Según la revista Crónica de Guzmán del julio pasado, construirán "viviendas colectivas" (bloques de pisos), "abandonando...adosados con pequeños espacios verdes individuales" a favor de jardines compartidos.
Los firmantes del convenio han acordado que 53,71% de la propiedad es de Galia, 20,99% es de García Maireles y 22,73% es del Ayuntamiento, adjudicando ciertas parcelas a cada uno. Los tres gestionarán como uno, y el convenio facilita la compensación.
Después del periodo de inspección pública, sacarán el texto definitivo del convenio, que será aprobado en un Pleno. Desde la aprobación, tienen un plazo de diez meses para la ejecución. Es decir, podría llevarse a cabo dentro de muy poco tiempo.
Hay unas cositas que no quedan claras. ¿Qué exactamente construirán? ¿Cuánta gente nueva se va a meter? ¿Seguirán con calles estrechas y falta de aparcamientos, o será el Ayuntamiento capaz de insistir en aparcamientos para dos coches por vivienda? Antes los que iban a construir dijeron que poner aparcamientos subterráneos "no les interesaban".
Pero una importante consideración legal tampoco queda clara. Los tribunales declararon que lo que pretendieron construir allí antes fue ilegal porque en vez de construir las 300 viviendas aprobadas pretendieron construir 800, llamándolo una modificación puntual de las Normas Subsidiarias. Los tribunales dijeron que una modificación puntual no incluía un cambio radical, sino detalles pequeños. Fue el Ayuntamiento de ese entonces (PSOE) que paralizó la obra, pero ahora quieren seguir con la misma. Una vez alguien preguntó al alcalde por qué el PSOE luchó en contra de esa construcción antes, pero la promueve ahora. Su respuesta era que antes la construcción no estaba bajo ningún Plan, pero ahora sí, está bajo el PGOU y se puede permitir. Pero el PGOU tiene que ser modificado para ajustarse al POTA. ¿Cómo puede la nueva construcción estar autorizada por el PGOU si éste no tiene su aprobación definitiva?
Abogado no soy, pero me huele mal. Quisiera que alguien que conozca la ley investigue, y antes que se acabe el plazo.
Etiquetas: construcción en El Señorío, El Señorío, PGOU
escrito por Carolina Kerr @ miércoles, mayo 16, 2007
2 Commentarios:
Respetada Carol:
He leido el magnifico escrito de Luis. Con todos mis respeto me parece que está publicado en un lugar inadecuado. Estoy seguro que como comentario de cabecera provocaría un interesante y gran debate en estos momentos de elecciones. Muchos debemos aprender a exponer nuestras idéas con el respeto y elegancia del escrito referenciado.
Estimada Sra. Kerr:
Deseo nuevamente felicitarla por su blog. Lo que no han conseguido los partidos políticos con todos sus medios y "estrategas", lo ha logrado Vd. Tras releer las entradas y comentarios, es asombroso que su blog sea al parecer el único foro de debate e información puntual de la localidad. Con relación al Señorío, mis impresiones sobre el tema y su futuro:
PERI 1985
Edificabilidad: 3m3/m2
Superficie total ordenada: 24.700m2
Volumen máximo autorizado: 74.100 m3
PP Actual
Superficie ejecutada: 2,47 Ha
Suelo urbano no consolidado pendiente de ejecución: 76.819,07 m2
Total viviendas: 232.
Art. 45 POTA Límite de crecimiento
“Con carácter general no se admitirán los crecimientos que supongan incrementos de suelo urbanizable superiores al 40% del suelo urbano existente ni los crecimientos que supongan incrementos de población superiores al 30% en ocho años”.
En relación a esta limitación que viene impuesta por el POTA, no regiría en el supuesto, para la UE 2; manzanas 13, 15, 16, 17 ,18 y 19. Dado que estos sectores se encuentran clasificados por el Plan Parcial, como suelo urbano no consolidado. En cambio, sí podría aplicarse al suelo urbanizable, que conforma la UE 3, puesto que el propio precepto del POTA así lo establece expresamente. No obstante, dado de que se trata de una regla general, podría excepcionarse por el municipio si concurren determinados factores.
Disposición transitoria segunda de la LOUA
“... Transcurridos cuatro años desde la entrada en vigor de esta ley, no podrán aprobarse modificaciones del planeamiento general que afecten a las determinaciones propias de la ordenación estructural, a dotaciones o equipamientos cuando dicho instrumento de planeamiento no haya sido adaptado a la presente ley al menos de forma parcial”.
Desde este punto de vista, ha sido perfectamente posible la aprobación definitiva del PP-2 Divina Pastora (octubre 2006), en la medida en que todavía no habían transcurrido los 4 años marcados por la LOUA. De ahí que se haya podido operar la modificación de determinación estructural de las Normas Subsidiarias en cuanto a edificabilidad; se pasa de 3m3/m2 del PERI originario, a 0,72 m2/M2 del PP actual ( edificabilidad que podrá ser aumentada en 0,15m2/ m2 para usos compatibles tanto en la planta baja, como en edificio independiente dentro de la misma parcela). Y ello es así en tanto cuanto, el art. 10.1 A) d) de la LOUA, engloba como determinación estructural del plan general, “ usos, densidades y edificabilidades globales para las distintas zonas de suelo urbano y para los sectores de suelo urbano no consolidado y del suelo urbanizable ordenado y sectorizado”.
No obstante, en la actualidad (mayo 2007), ya se han cumplido los 4 años de entrada en vigor de la LOUA, por lo que no es posible efectuar modificaciones de las determinaciones estructurales del planeamiento, como en lo relativo a edificabilidad, hasta que se lleve a cabo la revisión de las NNSS.
Límite de densidad.
Del mismo modo que el POTA establece un límite de crecimiento del municipio, la Ley sobre Régimen del suelo y ordenación urbana (TR 1976), consagra un límite en la densidad. De manera que su Art. 75 dice literalmente:
“ En los Planes Parciales se deberá fijar una densidad que no podrá ser superior a 75 viviendas por hectárea, en función de los tipos de población, usos pormenorizados y demás características que se determinen reglamentariamente”.
En consecuencia, sería inviable que el Ayuntamiento suscribiera con un particular un convenio urbanístico de planeamiento, aumentando la densidad de 300 a 800 viviendas, porque contraviene a la ley.
Si, 75 viviendas-----------1 Ha entonces, x viviendas----------- 4, 856 Ha (48.560m2 es el total de las manzanas 13-19) X= 364,2 viviendas.
Por tanto, queda comprobado que no se podría aumentar a 800; el tope es 364,2.
Siento la extensión. Felicidades nuevamente.
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